Rechten huurder van woonruimte

Welke rechten heeft de huurder bij de huur van een huurwoning? Hoe zit het met je rechten als huurder van een studentenkamer? Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder?

Huur woonruimte

Voordat je verder leest is het handig om vast te stellen of je wel een woonruimte in de zin van de wet huurt. Een woonboot is namelijk geen woonruimte volgens de wet en ook over waterwoningen kan worden gediscussieerd. Een woonwagen kan onder bepaalde omstandigheden wel een woonruimte in de zin van het burgerlijk wetboek zijn.

Welke verplichtingen verhuurder?

De verhuurder van bijvoorbeeld een huurwoning heeft een aantal bindende verplichtingen waar hij zich aan moet houden tegenover de huurder van de huurwoning. Zo moeten gebreken worden hersteld. Ook gelden bepaalde sancties voor de verhuurder als hij zich niet aan de bindende verplichtingen houdt. Deze bestaan eruit dat de huurder kan vorderen dat het gebrek moet worden hersteld, schadevergoeding aan de huurder en een vermindering van de huurprijs. Hier wordt later op teruggekomen.

Herstel van gebreken huur

De huurder heeft recht op herstel van gebreken van het gehuurde. De verhuurder heeft de verplichting om de gebreken te herstellen. Een gebrek levert wanprestatie op (zie art. 6:74 BW). Als er gebreken zijn, kan je als huurder nakoming vorderen van de verplichting van de verhuurder om deze gebreken te herstellen (dus te repareren), waarbij de manier waarop de gebreken zijn ontstaan irrelevant is. De tekortkoming moet de verhuurder wel kunnen worden toegerekend. Als het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven nodig heeft, dan hoeft de verhuurder het gebrek niet te verhelpen.

Wat is een gebrek?

Voordat over de gevolgen van gebreken bij huur van woonruimte wordt gesproken moet eerst worden vastgesteld wat precies een gebrek is in de zin van de wet. Een gebrek bestaat in alle omstandigheden die het huurgenot van de huurder beperken en niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Belangrijk voor het bepalen van gebreken is het huurgenot dat je bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak (dus de woning of kamer die je gaat huren) mag verwachten.

Gebrek niet zichtbaar

Als de gebreken niet zichtbaar zijn is dat niet relevant, omdat je bij het aangaan van de huurovereenkomst had mogen verwachten dat ze er niet zouden zijn. Als je bij het aangaan van de huurovereenkomst wel op de hoogte bent van gebreken, zorgt dit er niet voor dat de verhuurder ze niet hoeft te herstellen. In de overeenkomst kan bij huur van woonruimte niet worden vastgesteld dat de huurder de gebreken moet herstellen.

Voorbeelden gebrek huurgenot

Een beperkt huurgenot kan op allerlei manieren plaatsvinden. Hieronder een aantal voorbeelden.

  • een huurhuis bevindt zich in een slechte staat van onderhoud
  • een gehuurde kamer heeft beschadigingen
  • er zijn constructiefouten gemaakt in de gehuurde woonruimte
  • je hebt last van ongedierte in je huurhuis
  • het huurhuis voldoet niet aan bepaalde wettelijke voorschriften, waardoor een bepaald gebruik van het huis wordt uitgesloten
  • een vakantiehuisje dat zich volgens de prospectus in een rustig natuurgebied zou bevinden, maar in werkelijkheid naast een lawaaierig industriegebied bevindt
  • een huurhuis vertoont scheuren
  • stankoverlast in het trappenhuis
  • aanwezigheid van asbest
  • het ontbreken van een warmwatervoorziening
  • een enkele dreiging van verstoring van het huurgenot is ook een gebrek

Geen gebrek huur van woonruimte

Er is onder bepaalde omstandigheden geen gebrek bij de huur van woonruimte. Deze omstandigheden worden hier uitgewerkt.

  • Als het gaat om een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, moet hij zelf het gebrek repareren. Hierbij kan je bijvoorbeeld denken aan de situatie dat je als huurder tijdens een storm een raam niet sluit, waardoor het raam kapot gaat. Als hierdoor het huurgenot van de huurder wordt verminderd, dan moet je zelf het raam repareren of vervangen. Een huurder moet ook zelf zogenaamde kleine gebreken herstellen. Kleine operaties moet je zelf verrichten, behalve als je ze moet verrichten, omdat de verhuurder grotere gebreken had moeten herstellen die voor de kleine gebreken hebben gezorgd.
  • Als het gebrek een persoonlijke omstandigheid van de huurder is moet de verhuurder dit niet herstellen. Het gaat er bij het vaststellen van gebreken om wat een huurder in het algemeen mag verwachten van hetgeen hij huurt. Als je bepaalde geluiden als overlast ervaart, terwijl een huurder in het algemeen dit niet zo ervaart, dan is dit een persoonlijke omstandigheid van de huurder en dus geen gebrek.
  • Een zogenaamde 'feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht' zorgt er ook voor dat er geen gebrek is. Dit soort storingen komen voor de rekening van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan geluidsoverlast van buren of verkeersoverlast. In principe hoeft de verhuurder hier niets aan te doen. Maar, als de overlast wordt veroorzaakt door andere huurders van de verhuurder, dan moet hij wel zorgen dat de overlast stopt, anders draagt hij als het ware zelf bij aan de overlast.
  • Een laatste omstandigheid die geen te herstellen gebrek voor de verhuurder betekent is de 'bewering van recht zonder feitelijke stoornis'. Denk hierbij aan het recht van overpad door de tuin van een huurder. Je mag dan gebruik maken van het pad van een andere huurder. Als hier nooit gebruik van wordt gemaakt is dit geen gebrek.

Vermindering huurgenot huur

Bij vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan je als huurder een daarbij evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De vermindering van de betaling van de huurprijs en het gebrek moeten dus enigszins in verhouding tot elkaar staan. De vermindering van de huurprijs kan vanaf de dag dat je de verhuurder in op de hoogte hebt gesteld van het gebrek of de dag waarvan het gebrek voldoende bekend was bij de verhuurder dat hij maatregelen had moeten nemen, tot de dag dat het gebrek is hersteld. Als je zelf de gebreken hebt veroorzaakt kan je geen vermindering van de huurprijs vorderen. Dit geldt ook voor kleine herstellingen, zie de vorige paragraaf.

Schadevergoeding gebreken huur

De verhuurder is verplicht om een schadevergoeding aan de huurder te betalen, als het gebrek aan hem toerekenbaar is. Er moet dan dus een gebrek zijn, dat aan de verhuurder is toe te rekenen. 

Huurcommissie

Als huurder van woonruimte kan je aanspraak maken op de huurcommissie. Bij de huurcommissie kan je een huurprijscheck laten doen om er zo achter te komen of het bedrag dat je aan huur betaalt aan de verhuurder wel redelijk is voor wat je krijgt. Ook kan je erachter komen of het gebrek dat je hebt geconstateerd door jou of door de verhuurder moet worden verholpen met een onderhoudscheck. Ook kunnen de servicekosten worden gecontroleerd. Servicekosten zijn kosten zoals kosten voor elektriciteit, water, licht en gas. Deze moeten doorgaans maandeljks worden betaald.